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부동산/토지개발

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4차 메뉴 정의

부동산 거래

계약전 유의사항
  • 부동산 거래는 매도인과 매수인의 의사표시 일치로 성립되므로 계약당사자로서의 권리유무 확인을 위하여 주민등록 번호와 권리자 명의가 일치하는지 확인해야 한다.
  • 매수인은 매입 희망 부동산의 해당지번을 확인하고 토지대장, 등기부등본, 토지이용계획확인원에 따라 반드시 현장을 확인해야 한다.
  • 매도자가 실제 소유자인지 여부 또한 반드시 확인해야 한다.
    • 매도인과 소유자가 다른 경우 : 소유자의 위임장 (인감증명서로 동일인 여부 확인됨)으로 정당한 대리권 유무를 확인해야 함.
    • 법인과 거래시 계약 상대방의 법인부동산 거래권한 유무를 반드시 확인(확인서류 : 법인등기부등본, 법인인감증명서 등)
  • 등기부등본은 상대방이 제시하는 그대로 믿어서는 안 되며 반드시 관계공무원의 인증 (원본과 동일 확인) 여부를 확인해야 하고 가능한 한 본인이 직접 등기부등본을 열람하거나 발급받아 봐야 한다.
  • 상대방이 제시하는 등기권리증 또한 원본여부를 세밀히 검토/확인해야 한다.
  • 단시일에 권리변동 관계가 빈번, 복잡한 부동산은 일단 매입대상에서 제외해야 하며 특히 여러가지 담보물권 및 예고등기, 가등기가 설정된 부동산은 매입하지 않는 것이 현명하다.
  • 이해당사자 확정판결에 의한 부동산을 매수할 경우에는 패소한 자를 직접 방문하여 사실여부를 확인해야 한다.
  • 재산세 납세자와 소유자가 상이할 경우 그 이유를 확인해야 하고, 도시계획 여부 및 개발제한구역 여부 등도 반드시 확인해야 한다.
계약시 유의사항
  • 주계약서는 내용이 불분명하거나 분쟁의 소지가 없도록 구체적이고 명확하게 작성하며 특약이 있을 경우 필요한 내용을 명백히 기재해야 한다. 특히 부동산 중개업소에 인쇄된 계약서 양식을 사용할 경우 면밀히 검토해야 하며, 불충분한 내용의 계약서는 작성하지 않은 것과 같은 결과를 초래함.
  • 계약은 거래당사자간 직접 계약을 하고 반드시 입회인을 두는 것이 좋다.
  • 부동산 실제면적과 등기부상 면적이 다를 경우를 대비하여 계약서상 매매금액 산정 기재
    • 실측면적 차이에 당사자간 일체 이의를 제기하지 않기로 한다든지,
    • 실제면적에 의해 계약체결을 한다는 등 조건을 분명히 명기해야 후일 대금증/감액에 따른 분쟁을 미연에 방지할 수 있다.
  • 매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 매도자가 추가 저당권을 설정하거나 이중계약 등을 할 것에 대비하여 계약서상 별도로 금지약정을 해야 한다.
  • 부동산거래 신고기간 : 매매계약 체결일로부터 60일이내
    (신고기간 내에 부동산 거래의 신고를 하지 아니할 경우 과태료가 부과된다.)
  • 토지거래규제 대상지역의 토지를 거래할 때에는 토지거래계약허가 등 절차를 밟아야 한다.
대금지급시 유의사항
  • 대금 (계약금, 중도금, 잔금) 지급시마다 영수증을 주고 받는 등 내용을 명확히 해야 한다.
  • 대금 (계약금, 중도금, 잔금) 지급시마다 그 직전에 등기부등본을 확인해야 한다.
  • 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 하며, 정해진 기간을 경과한 경우 최고 등록세액의 300%까지 과태료가 부과된다.
  • 등기는 중요한 자산인 부동산의 소유자 및 권리관계 등을 명확히 공시하는 제도로써 등기되지 않은 부동산에 대하여는 정당한 소유권을 주장할 수 없기 때문에 (「등기가 없으면 대항요건이 없다」) 계약내용이 종결되는 대로 신속히 이전등기를 해야 한다.
  • 등기부등본을 발급 받아 정상적으로 이전등기가 되었는지 여부를 확인해야 한다.

임대차

확정일자

확정일자는 무엇이며 어떻게 받는가?

확정일자는 임대차 계약시 임차인이 대항력을 취득하고 우선변제권을 인정받기 위한 하나의 수단이다. 그러나 엄밀한 의미에서 일종의 채권으로 담보권 또는 순위보전력 등이 없어 등기부에 등기를 할 수 없으며, 따라서 저당권의 일종인 전세권과는 다르나, 현실적으로 전세권 등기는 임대인으로부터 허락받기 어려워 주택임대차보호법에서 확정일자를 받은 임대차 계약도 전세권 등기와 마찬가지로 우선변제권을 부여하게 된것이다 확정일자는 보통 읍/면/동 사무소에서 주민등록전입신고시 임대차계약서 원본에 담당공무원이 확정일자인을 날인하는 방법으로 부여받거나, 또는 임대차계약서를 공정증서로 작성하면 확정일자를 받는 것과 동일한 효력이 있다.
임대차 계약시 유의할 사항

등기부 등본 확인(등기부 등본의 확인 참조)

다른 소액임차인 또는 확정일자를 받은 임차인 유무 확인 임차인이 본인을 포함하여 수인일 경우 확정일자가 앞서는 임차인이 우선순위를 가지며, 그럴 경우 해당 부동산 가액이 모든 임대차 보증금 (적어도 본인의 임대차 보증금까지)을 지급하고도 충분히 남을 경우를 제외하고는 계약을 피하는 것이 현명하다. 반드시 확정일자를 받아두어야만 최악의 경우 후순위 담보권자보다 우선하여 보증금 회수가 가능

등기부등본의 확인

임대차계약을 하기 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 하며, 등기부는 각기 표제부와 갑구 그리고 을구로 구성되어 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시하는데, 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적이 기재되어 있고, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있다. 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다. 소유권이란 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리로써 압류, 가등기, 경매개시결정등기, 예고등기, 가처분등기 등이 갑구에 기재되며 아울러 부동산 소유권의 변경/소멸에 관한 사항도 갑구에 기재된다. 참고로, 점유권이란 현재 집을 점유하고 사용하는 모습으로 일반적으로 등기사항이 아니다. 을구에는 저당권, 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등 소유권 이외의 권리를 기재하며 저당권등이 전혀 없는 경우에는 을구가 아예 존재하지 않는다. 임대차계약 전에 등기부 등본에서 확인할 사항은 갑구에 압류, 가압류 등이 기재되어 있지 않은가를 확인하는 것이다. 갑구란에 압류, 가압류 등의 등기가 되어 있다는 것은 조만간 경매가 실시 될 가능성이 아주 높다는 것이므로 그런 곳은 계약하지 않는 것이 좋다. 을구에 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권 최고액과 그 부동산의 시가를 검토하여 최악의 경우 경매 후 배당액이 임대차 보증금만큼은 나올 것인가를 확인하여야 한다.
부모가 계약한 주택임대차
미성년의 학생이 주택을 임차할 경우 통상 부모가 임대차계약을 하게 되며, 미성년 학생이 주민등록을 했다고 하더라도 주택임대차보호법 상의 보호를 받을 수 있다. 여기서 부모는 자식을 통해 해당 주택을 점유한 것이 되며, 학생은 부모의 점유보조자가 되므로 주택임대차보호법 상의 대항력은 부모가 된다.

부동산 등기

부동산 등기란
등기란 국가에서 법정절차에 따라 등기부라는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 대상 부동산에 대한 권리관계 및 기타의 변동사항을 기재하는 것.
임대차 계약
등기부는 누구나 소정의 수수료를 납부하고 그 등본을 교부받을 수 있고, 또한 이해관계있는 부분에 한하여 열람할 수 있다.
일반원칙

신청주의 원칙

등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 어떤 등기라도 당사자의 신청에 의해서만 가능함 (부동산등기법 제27조)어떤 법률관계가 성립, 변경 및 소멸 되더라도 당사자의 신청 없이는 등기공무원 스스로 등기할 수 없음.

신청의 요식성

등기신청은 법이 정한 서면에 의하여야 하며, 기재요건을 모두 갖추지 못한 신청서면은 유효한 등기신청으로 볼 수 없음.

공동신청의 원칙

부동산 권리관계는 이해관계가 매우 크므로 한 쪽의 일방적인 등기는 다른 쪽에 커다란 피해를 줄 수 있기 때문에 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기 신청하게 하고 (부동산 등기법 제28조), 등기공무원에게는 등기신청서에 대한 형식적 심사권만을 부여하여 등기권리 관계가 실체적 사실과 부합되도록 유도함. 단, 판결에 의한 등기신청이나 부동산표시 변경, 등기명의인 주소를 변경하는 것 등은 단독으로 신청 가능

출석원칙

등기의 진정성을 확보하기 위하여 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여 신청하여야 하며 (부동산등기법 제28조), 양 당사자의 대리인이 출석한 경우 대리인에게 등기신청을 위촉하는 당사자에 대한 철저한 확인의무가 부과되어 있음.(법무사 법 제23조)
등기부등본 보는법
  • 구 등기부는 한자 및 세로쓰기를 사용하여 읽기가 불편했으나 새로운 등기부는 한글 및 가로 쓰기를 사용하므로 읽기가 쉬워짐.
  • 새로운 등기부에는 효력이 없는 과거의 권리관계가 기재되지 않으므로 그것을 확인하려면 구 등기부를 열람해야함.
  • 토지 및 건물 등기부는 별도로 존재하므로 권리관계 확인을 위해서는 모두 보아야 함.
  • 소유권이 이전되더라도 전소유자란은 붉은 선으로 말소하지 않으며, 말소하는 경우는 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한함.
  • 등기부등본의 구성 : 등기번호란, 표제부 (아파트등 집합건물의 경우 표제부가 2개임), 갑구, 을구의 4부분으로 구성.
    • 등기번호란 : 토지나 건물대지의 지번 기재
    • 표제부 : 토지나 건물의 내용 (소재지, 면적, 용도, 구조 등) 변경된 순서대로 기재
    • 면적은 ㎡ 로 표시되어 있으며 평으로 환산하려면 3.3025로 나누면 됨.
갑구 소유권에 관한 권리관계의 변경·소멸사항이 일자순으로 기재. 최초 소유자의 보존등기로부터 소유권 이전 등기가 계속 기재되며, 각 등기사항중 변경 (소유자 주소등)이 있으면 변경등기를 하고, 소유권 말소를 위한 소송이 진행중임을 알리는 예고등기와 소유자의 처분을 금지하는 가처분 등기등이 있으며, 특히 가등기는 순위보전의 효력이 있어 주의를 요함. 을구 소유권 이외의 권리인 제한물권 (저당권, 지상권)에 관한 사항을 기재하며, 특히 근저당권은 등기부에 기재된 채권최고액 (은행-130%, 개인-150%)과는 별도로 실제 채무액을 파악해야함. 참고로 채권최고액이란 채무자가 실제로 부담한 채무가 아니고 향후 부담할 최대 한도의 채무액을 뜻하며, 채무액은 최고액의 약 80%정도가 일반적 관행등기부등본 확인시 가장 중요한 사항은 갑구와 을구에 기재 된 가등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등의 등기의 전후와 접수일자 (접수번호) 등에 대한 철저한 확인이며, 또한 부등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다.

분양권 판매

개요
아파트 분양권 전매는 쉽게 말해 현재 공사중인 아파트를 팔고 사는 것을 말한다. 건설교통부는 1998년 8월 27일부터 주택건설촉진법을 개정, 분양권관련 세부내용을 시행령에 명시했다. 이 조치로 분양권 매매 허용기준이 완화되어 분양받은 주택의 계약체결 후에는 분양권을 팔 수 있게 된 것이다.
임대차 계약
  • 전매가능시기 : 분양계약 체결 후 즉시 전매 가능
  • 대출금융기관의 채무승계 동의
    • 분양계약자 및 승계예정자의 대출 및 보증자격, 불량거래 내역 등을 확인 후 계약인수적격 여부 결정
    • 채무승계 적격자에 한하여 『중도금대출 계약인수 동의서』발급
  • 주택공급계약서 검인 : 시/군/구청 지적과에 신청
  • 사업주체의 주택공급계약서 명의변경
    • 대출금융기관의 채무승계 동의서 확인 후 명의변경
    • 분양계약서 이면에 매입자 기재 또는 권리의무승계계약서 첨부
  • 대출금융기관의 채무자 명의변경
    • 분양계약자 및 승계예정자가 대출금융기관에 신청
    • 주택공급계약서 명의변경후 대출금 명의변경 (채무승계 기준시점)
  • 준공 및 소유권 이전등기 : 사업주체
연대보증인 생략자격 승계가능 여부
  • 중도금 대출의 경우 해당 부동산 담보가 불가능한 경우로서 금융기관에서는 채권보전 수단으로 주택금융신용 보증서를 이용하는데, 분양권매입자가 종전전매자의 연대보증인 생략자격 승계가 가능한 경우 전산조회에 의해 아파트 당첨사실 확인이 가능한 자
  • 예수금에 가입하여 (6개월이상 거래)대출신청자격을 취득한 자
  • 계약금을 포함하여 분양금액의 ½이상을 납입하였음이 은행발급서류에 의하여 확인이 가능한 자
  • 정부 및 정부투자기관, 공공법인 등이 분양한 아파트를 분양받은 자
  • 재개발 조합원의 지분 (대지/건물, 대지 또는 건물)에 근저당권을 설정한 경우
분양권 전매관련 세금
  • 취득세, 등록세 (교육세, 농어촌특별세 포함)는 실입주자가 납부하고 기준가격은 총분양가 기준이다.
  • 분양권을 팔았을 때 납부해야 하는 양도소득세는 양도차익에 대하여 매겨지는 세금이므로 양도차익이 'Zero 또는 마이너스'라면 양도소득세는 발생하지 않는다.
    양도차익 산정공식 : 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 양도소득공제
  • 양도소득공제 : 연간 250만원으로 미등기 양도자산을 제외한 모든 자산에 적용되고 양도소득자별로 연 1회에 한하여 공제된다. 필요경비 보통 기준가액의 3%정도를 계산하여 공제함.
    실제 분양권의 경우 기준시가 없이 실거래가로 신고하면 되는데 실거래비용은 기존주택에 비해 훨씬 저렴하다.
분양권 전매와 미등기 전매의 차이점
  • 분양권 전매는 잔금 지급전에 양도하는 것을 일컫는 것으로 건설업체가 정한 잔금 납부일이 지났거나 사용검사가 떨어져도 잔금을 납부하지 않은 채 양도하면 분양권 전매에 해당된다.
  • 미등기 전매는 잔금 지급 후에 등기가 나지 않은 상태에서 파는 것으로 분양계약 체결 후 계약금/중도금/잔금을 모두 납부하고 등기가 나기 전에 양도하면 미등기 전매에 해당된다.
    분양권 전매와 미등기 전매의 차이점 - 구분, 보유기간, 과세 표준 금액, 세율 제공 표
    구 분 보유기간 과세 표준 금액 세 율
    일반부동산 2년이상 3,000만 이하 20%
    3,000 - 6,000만원 30%
    6,000만 초과 40%
    2년 미만 40%
    미등기 전매재산 65%
  • 미등기전매는 장기보유특별공제 및 양도소득세기본 공제혜택 배제
    • 미등기전매 적용세율 : 보유기간, 과세표준에 상관없이 65%적용
    • 미등기전매로 벌어들인 이익의 대부분을 양도소득세로 납부
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담당자
  • 행정복지국 민원봉사과 부동산관리담당 이경석 ☎ 061-390-7477